买房怎么贷款?都有哪些贷款?贷款如何避坑?

买房怎么贷款?都有哪些贷款?贷款如何避坑?
买房贷款,已经成为绝大多数人的购房渠道,但是,买房过程中贷款也是一门学问,买房贷款如何不被坑呢?

在买房实操中,最让人痛苦的恐怕就是房贷,开发商和中介把你带进银行,银行用高深专业的术语让你头昏脑涨,然后给你几个选项,和一大堆数据让你自己做决定,看似自由的抉择其实充满了提线木偶的操控。因为无论是银行还是开发商还是中介,大家都是站在自己的利益角度去做事情的,大家都想用最快最直接的方式走流程,快速拿下你这块肥肉,拿到钱和业绩,然后再去寻找下一个目标。

他们都是专业的,只有你是个小白,不懂行情的你一脸懵逼的签了一大堆文件和合同,很有可能就给自己埋下了雷。

这些年,因为房贷没有选择好而多花了冤枉钱甚至被忽悠入坑的购房者并不在少数。在笔者看来房贷作为普通人一生中最大的金融杠杆,一定要弄清楚其中的利害关系,一时的怕麻烦,会带来多年的悔恨。如果能够在和对方的交易过程中,掌握更多的信息,站在认知的高处,那你将会变相的专一大笔钱。

房贷的本质是什么?

大多数人都比较排斥房贷,因为房贷的本质上就是一种欠债,欠债就得还钱,签完合同就变成了房奴。本来开心无压力的生活,因为买房就开始要背负几十年的欠款,每天醒来就欠着别人钱的感受太难了,万一哪天自己失业了,贷款的钱还不上了,房子就会被银行收走,自己将落得房财两空。

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其实换个角度思考,问题就变得不一样了,虽然房贷是一种负债,但是同样也是一种资产的杠杆。举例来说,2010年,张三用100万全款买了一套房子,然后他的同事李四同一时间,同样是100万,选择则了用银行贷款的杠杆,首付30%买房,这样的话,同样的100万,李四就可以买3套房子。然后等到时间来到10年后后,两个人的财富差距将发生巨大的变化。当然,这是调控以前的案例,如今已经无法这么操作了。

 

但是里面的道理是可以延续和学习的——尺度与时间。

尺度就是房贷利率的数值,做生意的人肯定明白,在信贷市场上,房贷利率一直都是一种比较低,尤其是公积金利率3.25%,相当于银行送钱。所以在某种意义上,房贷是负债是杠杆。同时也是政府给到普通人的政策福利。

时间就是通货膨胀。为了更好的发展经济,货币会一直保持一个微通胀的水平。而这两年,因为疫情的影响,通货膨胀 幅度不断加大。这一点大家可以从柴米油盐酱醋茶中发现。通胀会让钱变得不值钱,同样的对于负债来说也是在缩水的,10年前的2000月供和10年后的2000月供是完全不同的概念。当然,这一前提是你的收入和财富也在随着通胀不断增长。如果你10年前月收入是1万块,10年后还是1万,那么经济的膨胀你的资产也是在缩水的。

当大家明白了膨胀的原理,那么做选择就会变得很容易。

 

等额本息还是等额本金?

要选择等额本息,不要选择等额本金,等额本息每个月还款额度是相同的,但是前期主要还利息。等额本金每月还款额不同,额度递减,前期主要还本金,前面还大头,后面还小头。时间可以吞食债务,未来的钱会越来越不值钱。那么肯定要把重要的债务放到未来,不能选择等额本金这种先大头后小头的方式,这一选择是无数放贷人用经验验证过的。

商贷和公积金

一定要谨慎使用公积金,灵活使用商贷。商贷就是把你的房子抵押给银行,银行给你一笔钱,你来慢慢还。而公积金则是政府给居民的政策性福利,是用来鼓励刚需购房的。为什么谨慎使用,因为它的利率太低了,未来除了这个,你很难从银行再拿到这么多这么便宜的钱了。

贷款方式选择顺序

优先使用公积金,其次是商贷加公积金组合贷,最后才是商贷。目前河北省不支持商贷转公积金,所以如果你选择了商贷,即便后期想换也是没办法的。当然,这是有前提的,如果你未来只买一套房子,那么优先选择公积金,缺点在于,能贷的额度,石家庄只有60万,而没几套房子是只需要贷款60万的,剩余的贷不出来钱就需要你再首付里交,所以如果未来会购买多套房子,最好把他放在二套房上使用,因为本身二套房就需要高首付高利率。

 

房贷时间

买房到底要贷多少年,很多人会想要选短一些,害怕老了还要还钱,所以选择20年甚至10年,这是不对的。如果你看了房贷的本质,那你应该勇敢的选择30年,如果有100年的选项,我会毫不犹豫的选择,就像上文中说的,10年前的1万和10年后的1万在通胀的影响下,是完全不一样的概念。当然也不是你想贷多少年就能贷多少年的,银行还要综合考虑你的还款能力,年龄,房龄等来决定你能贷多少年。如果你已经50岁了,那在深圳你撑死贷15年。房龄也是考量因素之一,房龄太老的房子,银行在接受抵押的时候也要考虑房子的价值。你自己如果未来要出手也会变难。

提前还贷

有钱了要不要提前还钱,还完了就不用在掏那么多利息了。笔者建议是尽量不要,有这个钱,不如去理财投资,获得的受益大概率会比你房贷的利率要高。有的二套房的会说自己的房贷利率比较高,怎么做理财还是跑不赢,这时候就要考虑一下通胀,尽管受益不如利息,但是在通胀影响下,你的受益是你拿到手的钱。提前还贷也不是不行,如果你还想换房那这时候就需要提前。

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