经济适用房交易需要注意哪些法律问题?

 

小产权在线讯:
一、经济适用房概述

(一)经济适用房定义及特征

经济适用房是指由国家批准,在免除土地出让金的基础上,并给开发商一定的信贷优惠,由开发商建立的提供给中低收入阶层的保障性住房。由国家各级政府招募房地产开发公司或者集资建房单位修建,以微利(一般以3%)的利润向城镇中低收入群体出售的半商品性住房。它是具有社会福利性质的住房,其目的是解决中低收入群体的住房困难问题。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征:经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

(二)经济适用房的交易条件及依据

鉴于经济适用房“半产权”的性质,从国家到地方,对于经济适用房的交易都有相关限制。第一个方面由于经济适用房的土地性质一般为划拨,因此进行转让交易时需要经过政府审批。

(《中华人民共和国城市房地产管理法》四十条第一款)

另一方面,自首次购得经济适用房起5年内为限制交易期,限制交易期满后方可上市交易但需向政府交纳土地收益等费用。

(《经济适用住房管理办法》三十条、《江苏省经济适用住房管理办法》二十七条、《南京市经济适用住房管理实施细则》四十二条)

需要特别注意的是,南京市对于5年限制交易期的起算点,是以购房发票记载的时间为准。另外,征地拆迁补偿取得的经济适用住房、经济适用住房项目中的产权调换房上市的,免交收益,土地性质仍为划拨土地。

(《关于贯彻《南京市经济适用住房管理实施细则》、《南京市廉租住房保障实施细则》的若干规定》二条、第六条)

二、经济适用房买卖合同的相关问题

回到本文开头的案例,假设双方争议上升到诉讼阶段,卖方最可能采取的诉讼策略为主张双方所签订的《经济适用房买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定,应当属于无效合同,故卖方无义务将案涉房屋过户给买方,且有权要求买方将房屋返还。针对卖方的主张,需从两个层次进行分析,第一,双方签订的《经济适用房买卖合同》的效力;第二,卖方是否有权进行加价。

(一)《经济适用房买卖合同》的效力

《经济适用房买卖合同》不违反效力性强制性规定,应属合法有效的合同。根据司法解释的相关规定,只有违反了效力性强制性规定,才会产生合同无效的法律后果。但国家层面的法律、部门规章和地方政府规章是对划拨土地上房地产转让进行限制及规定,要求当事人履行相关手续,但未绝对禁止划拨土地上的房地产转让,也未规定违反该规范的后果将导致合同无效,因此经济适用房5年内不得转让交易应当属于管理性强制性规范。

且本案所涉及的经济适用房是卖方通过拆迁安置获得的,虽然该房屋也属于经济适用房,但并非用于解决城市低收入家庭住房困难的房屋,因此,案涉房屋的交易不对城市低收入家庭的住房权益构成损害,不违反损害社会公共利益的效力性强制性规定。所以,本案中双方签署的《经济适用房买卖合同》应为有效的合同。

(参考案例:最高人民法院(2015)民申字第3336号,江苏省高级人民法院(2016)苏民再237号)

(二)卖方是否有权进行加价

卖方无权要求加价,且应当配合买方办理过户登记手续。首先,双方签订的合同是基于双方真实意思表示,属于合法有效的合同,市场行情变化属于正常的商业风险,继续履行合同并不会导致当事人之间的利益显失公平,卖方以此为由要求加价,不符合现行法律规定也违反了诚实信用这一基本的民事法律原则,不应得到支持。其次,配合办理过户手续是房屋买卖交易中重要的合同义务,买方已按约支付大部分购房款且实际占有房屋,而且案涉房屋已符合办理过户的条件,卖方有义务按照合同约定配合买方办理房屋过户手续。

(参考案例:江苏省高级人民法院(2012)苏民申字第232号)

三、结语

虽有上述案例支持,但现实中对经济适用房买卖合同的效力问题争论依旧十分激烈,本省乃至本市法院同案不同判的例子比比皆是。部分法院坚持认为经济适用房具有社会公益性质,限制交易期内擅自买卖,属于损害社会公共利益的行为,违反了法律效力性强制性规定,因此合同应属无效。

笔者认为对经济适用房买卖合同的效力不能一概而论,而应该结合案件具体情况进行区分。

对于家庭生活困难,且没有其他住所的人群,政府经过严格程序将经济适用房出售给此类人群具有协调社会矛盾,维护社会稳定的目的,具有公共利益性质,因此,此类人群进行经济适用房交易时,应严格遵循法律法规及政策的规定,否则将与经济适用房制度所保障的法益相悖,将此类尚不具备上市流通条件的经济适用房买卖合同认定为无效是具有合理性的。

对于通过拆迁补偿等情况获得经济适用房的人群,其所获得的经济适用房具有更多的补偿性而非社会公益性,双方当事人就购买此类经济适用房所订立的合同应认定为有效,只是需在限制交易期届满后,按照政策规定向政府足额交纳土地出让金等收益后才能办理过户登记手续。进一步说,希望政府层面进一步理清保障性住房跟拆迁补偿性住房的关系,做到既能维护交易的稳定性,又能平衡社会各方面的利益。

最后,鉴于经济适用房的交易的复杂性,再加上难以准确预测的市场环境,为了避免争议,维护双方合法权益,买方对于购买经济适用房要十分慎重,在正式决定签约前需对经济适用房的来源,卖方的家庭经济情况,经济适用房的权属情况进行调查了解。

另在双方签署的购房合同中进行如下约定:

(一)固定交易价格,明确无论后期市场行情如何变化,卖方不得单方面要求调价。另买方在支付合同约定的主要价款后,卖方需配合将房屋实际交付给买方;

(二)明确需要向政府补交土地收益等费用如何承担;

(三)要求卖方承诺交易房屋到期可办理过户登记手续,否则需向买方支付违约金。为避免合同被认定无效,在有房产中介参与交易的情形下,要求中介方保证交易房屋权属信息真实且到期可办理过户手续,否则中介方需向买方承担一定的违约责任。

【法律依据】

《中华人民共和国城市房地产管理法》四十条:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

《经济适用住房管理办法》三十条:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。”

《江苏省经济适用住房管理办法》二十七条:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房未满国家规定年限的,不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满国家规定年限的,可以上市转让,但购房人应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例,向政府缴纳土地收益等相关价款。具体缴纳比例由市、县人民政府确定;购房人也可以按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。”

《南京市经济适用住房管理实施细则》四十二条:“购买经济适用住房满5年,取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后,可以上市交易,但政府享有优先收购权。经济适用住房在出售时,出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。上市出售办法(含集体土地拆迁取得的经济适用住房)另行制定。”

《关于贯彻《南京市经济适用住房管理实施细则》、《南京市廉租住房保障实施细则》的若干规定》

第二条:“购买经济适用住房满5年的起始时间,以购房发票记载的时间为准。”

第四条:“经济适用住房差价收益的缴纳以及上市后房屋性质的认定,按下列规定执行:

(一)受让方的家庭为符合经济适用住房申购条件的城市低收入住房困难家庭、国有土地上的被拆迁困难家庭的,转让方不需交纳收益;交易后,受让方取得的房屋仍为经济适用住房。受让方的家庭为前项规定以外的,转让方应将超出原购买价部分的50%收益上交政府。受让方取得的房屋不再为经济适用房。差价收益的计算公式为:(本次转让计征契税单价-该经济适用住房原购买单价)×50%×建筑面积。

(二)经济适用住房之间相互交换的,免交收益。交换后的房屋仍为经济适用住房。经济适用住房与其他产权房进行产权交换的,按照本条第一款第二项的规定交纳差价收益,交换后的房屋不再为经济适用房。

(三)经济适用住房赠与原申购家庭成员以及受赠人家庭符合本条第一款第一项规定的,受赠人不需交纳差价收益,取得的房屋仍为经济适用住房;赠与其他人的,受赠人应当按照本条第一款第二项的规定交纳差价收益,受赠后的房屋不再为经济适用房。

(四)依法继承经济适用住房的,继承后的房屋性质仍为经济适用住房。

(五)已交纳差价收益的,上市后的土地性质为出让土地,出让年限自交易时点开始计算;未交纳差价收益的,上市后的土地性质仍为划拨土地。”

第六条 征地拆迁补偿取得的经济适用住房、经济适用住房项目中的产权调换房上市的,免交收益,土地性质仍为划拨土地。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)十四条 合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

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